Để chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất dự án (thường là đất phi nông nghiệp như đất thương mại, dịch vụ, sản xuất kinh doanh, hoặc đất ở trong một số trường hợp), bạn cần chuẩn bị hồ sơ theo quy định của Luật Đất đai 2024, Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP), và Thông tư 30/2014/TT-BTNMT. Dưới đây là danh sách các giấy tờ cần thiết trong hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất dự án, cùng với một số lưu ý quan trọng.
Hồ sơ chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất dự án
Căn cứ Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT và Điều 121 Luật Đất đai 2024, hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất bao gồm các giấy tờ sau:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất:
- Sử dụng Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.
- Trong đơn, ghi rõ cơ quan có thẩm quyền là Ủy ban nhân dân (UBND) cấp huyện (đối với hộ gia đình, cá nhân) hoặc UBND cấp tỉnh (đối với tổ chức). Nếu chuyển mục đích đất nông nghiệp sang đất thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên, cần có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi UBND cấp huyện quyết định.
- Nội dung đơn cần nêu rõ: thông tin thửa đất, mục đích sử dụng hiện tại (nông nghiệp), mục đích sử dụng mới (đất dự án: thương mại, dịch vụ, sản xuất kinh doanh, v.v.), và lý do chuyển đổi.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ):
- Bản sao công chứng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nếu chưa có sổ đỏ, cần cung cấp giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất (ví dụ: quyết định giao đất, hợp đồng chuyển nhượng được công chứng).
- Giấy tờ nhân thân (đối với hộ gia đình, cá nhân):
- Bản sao công chứng Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân (CMND/CCCD) của người đứng tên trên Giấy chứng nhận.
- Bản sao công chứng sổ hộ khẩu (nếu địa phương yêu cầu, để xác minh nhân thân hoặc quyền sử dụng đất).
- Giấy tờ pháp lý của tổ chức (nếu người đề nghị là tổ chức):
- Bản sao công chứng Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc giấy phép thành lập.
- Quyết định của cơ quan có thẩm quyền về việc thực hiện dự án (nếu có).
- Hồ sơ dự án đầu tư (nếu chuyển đổi để thực hiện dự án):
- Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc Quyết định chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư.
- Văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư (đối với dự án theo phương thức đối tác công tư, nếu có).
- Báo cáo đánh giá tác động môi trường (nếu dự án thuộc diện phải lập báo cáo theo quy định của Luật Bảo vệ môi trường).
- Bản vẽ hoặc sơ đồ quy hoạch sử dụng đất:
- Sơ đồ phân chia thửa đất (nếu kết hợp tách thửa).
- Bản vẽ thể hiện hiện trạng và quy hoạch sử dụng đất sau khi chuyển đổi, do đơn vị đo đạc có tư cách pháp nhân thực hiện (nếu địa phương yêu cầu).
- Tờ khai nghĩa vụ tài chính:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (nếu có chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến dự án).
- Tờ khai lệ phí trước bạ, tính bằng 0,5% giá trị quyền sử dụng đất theo bảng giá đất của địa phương.
- Lưu ý: Nếu chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (như đất dự án), cần nộp tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa giá đất phi nông nghiệp và giá đất nông nghiệp tại thời điểm được cấp phép chuyển đổi.
- Giấy tờ bổ sung (tùy theo yêu cầu địa phương):
- Văn bản xác nhận đất không có tranh chấp, không bị kê biên, phong tỏa (do UBND cấp xã xác nhận).
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu cần xác định tài sản riêng/chung của hộ gia đình).
- Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh (đối với trường hợp chuyển đất trồng lúa hoặc đất lâm nghiệp sang mục đích khác).
Lưu ý quan trọng
- Điều kiện chuyển đổi:
- Thửa đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện (theo Luật Đất đai 2024, quy hoạch này có thời hạn 10 năm, tầm nhìn 20 năm, thay vì kế hoạch sử dụng đất hàng năm như trước đây).
- Đất không thuộc diện bị thu hồi, không có tranh chấp, không bị kê biên thi hành án.
- Đối với đất trồng lúa hoặc đất lâm nghiệp (rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất), cần có nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trước khi chuyển đổi.
- Thẩm quyền giải quyết:
- Hộ gia đình, cá nhân: UBND cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) có thẩm quyền quyết định.
- Tổ chức: UBND cấp tỉnh quyết định. Nếu chuyển đất nông nghiệp sang đất thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên, cần văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi UBND cấp huyện ra quyết định.
- Trường hợp kết hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, thực hiện đồng thời thủ tục chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất.
- Chi phí và nghĩa vụ tài chính:
- Tiền sử dụng đất: Tính bằng chênh lệch giữa giá đất phi nông nghiệp (theo bảng giá đất của địa phương) và giá đất nông nghiệp tại thời điểm được cấp phép.
- Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị quyền sử dụng đất theo bảng giá đất.
- Thuế thu nhập cá nhân (nếu có chuyển nhượng): 2% giá trị chuyển nhượng, trừ trường hợp được miễn (ví dụ: chuyển nhượng giữa vợ chồng, cha mẹ với con).
- Phí thẩm định hồ sơ: Tùy quy định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, không phải địa phương nào cũng thu phí này.
- Phí đo đạc, trích lục bản đồ địa chính: Không quá 15.000 đồng/lần (theo quy định tại Thông tư 02/2015/TT-BTNMT).
- Thời gian xử lý:
- Không quá 15 ngày làm việc (không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính) đối với khu vực thông thường.
- Không quá 25 ngày làm việc đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, hoặc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
- Thời gian chuẩn bị hồ sơ: 3-7 ngày; tiếp nhận hồ sơ: 1-3 ngày; thẩm định và xét duyệt: 15-25 ngày; thông báo nghĩa vụ tài chính: 5-10 ngày.
- Nơi nộp hồ sơ:
- Phòng Tài nguyên và Môi trường của UBND cấp huyện.
- Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương.
- Bộ phận Một cửa của UBND cấp huyện hoặc cấp xã (nếu địa phương hỗ trợ nộp qua cấp xã).
- Trường hợp đặc biệt:
- Nếu chuyển đổi đất nông nghiệp để thực hiện dự án phân lô bán nền, cần tuân thủ quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Lưu ý, một số khu vực (phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III) không được phép phân lô bán nền.
- Đối với đất trồng lúa, cần đảm bảo quỹ đất trồng lúa của địa phương không bị ảnh hưởng, theo chính sách bảo vệ đất trồng lúa của Nhà nước.
Mẫu Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất
Dưới đây là mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh từ mẫu trong câu trả lời trước để phù hợp với trường hợp chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất dự án:
Quy trình thực hiện
- Chuẩn bị và nộp hồ sơ:
- Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai, hoặc Bộ phận Một cửa của UBND cấp huyện/cấp tỉnh (tùy đối tượng).
- Thẩm tra và xác minh:
- Cơ quan tiếp nhận kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa, và thẩm định nhu cầu chuyển đổi. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, cơ quan sẽ hướng dẫn bổ sung trong vòng 3 ngày làm việc.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính:
- Sau khi được cấp phép, người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, và các khoản phí khác theo thông báo của cơ quan thuế (trong vòng 30 ngày cho 50% tiền sử dụng đất và 90 ngày cho phần còn lại).
- Nhận quyết định và cập nhật sổ đỏ:
- UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính và cấp mới hoặc chỉnh lý Giấy chứng nhận.
Lưu ý bổ sung
- Kiểm tra quy hoạch: Trước khi nộp hồ sơ, cần xác minh thửa đất có nằm trong quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hay không. Liên hệ UBND cấp huyện hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường để kiểm tra.
- Chi phí cụ thể: Tùy thuộc vào bảng giá đất của từng địa phương, bạn cần tham khảo bảng giá đất mới nhất (áp dụng từ 01/01/2026 theo Luật Đất đai 2024) để tính toán tiền sử dụng đất.
- Hỗ trợ pháp lý: Nếu hồ sơ phức tạp hoặc liên quan đến dự án lớn, bạn có thể liên hệ các đơn vị tư vấn pháp lý như Luật Hưng Nguyên hoặc Văn phòng công chứng để được hỗ trợ.
Nếu bạn cần hỗ trợ điền thông tin cụ thể vào mẫu đơn hoặc cần thêm hướng dẫn về chi phí, quy hoạch tại địa phương cụ thể, hãy cung cấp thêm thông tin (ví dụ: địa chỉ thửa đất, diện tích, loại đất nông nghiệp, mục đích dự án) để tôi hỗ trợ chi tiết hơn!
