Chuyển nhượng một phần thửa đất bắt buộc tách thửa?

6

Chuyển nhượng một phần thửa đất bắt buộc tách thửa?

  1. Tách thửa là gì?

Tách thửa là thủ tục cần thực hiện khi muốn chia một mảnh đất có diện tích lớn thành hai hay nhiều mảnh đất có diện tích bé hơn.

Để được tách thửa thì cần thoả các điều kiện sau:

  • Thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
  • Đất không có tranh chấp.
  • Đất còn thời hạn sử dụng.
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
  • Các thửa đất sau khi được tách đáp ứng điều kiện về diện tích tách thửa tối thiểu và kích thước chiều cạnh tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
  1. Có bắt buộc phải tách thửa trước mới được chuyển nhượng không?

Pháp luật đất đai hiện nay quy định rõ về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, kể cả trường hợp người dân chuyển nhượng một phần thửa đất.

Khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

“Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất”.

Như vậy, khi chuyển nhượng một phần thửa đất phải tách thửa trước khi nộp hồ sơ đăng ký biến động để sang tên.

  • Điều kiện tách thửa

Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, người sử dụng đất được tách thửa khi có đủ các điều kiện sau:

  • Có Giấy chứng nhận (một số tỉnh thành quy định chỉ cần đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận cũng được phép tách thửa)
  • Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu.
  • Đất không có tranh chấp.
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
  • Còn thời hạn sử dụng đất.
  • Hồ sơ, thủ tục tách thửa

Căn cứ khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa gồm:

  • Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu 11/ĐK.
  • Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Theo Luật đất đai 2013, để chuyển nhượng một phần đất trong diện tích cho người khác, (không theo diện đồng sở hữu) thì người sử dụng đất phải thực hiện hai bước đó là tách thửa và sang tên cho người nhận chuyển nhượng, cụ thể như sau:

Căn cứ Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Khoản 3 Điều 3 Nghị định 148/2020/NĐ-CP) hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thì thủ tục tách thửa đối với trường hợp tách thửa để chuyển nhượng thực hiện như sau:

Bước 1: Người có nhu cầu tách thửa đất nộp 1 bộ hồ sơ theo quy định tại Khoản 11 Điều 9; Điều 11 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (được sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT) cho Văn phòng đăng ký đất đai, cụ thể:

– Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Bước 2: Văn phòng đăng ký tiếp nhận và xử lý hồ sơ.  Nếu hồ sơ đầy đủ, chính xác thì tiếp tục thực hiện các bước sau.

Bước 3: Văn phòng đăng ký tiến hành đo đạc địa chính chia tách thửa đất và lập bản trích lục thửa đất mới tách theo kết quả đo đạc địa chính và chuyển thông tin cho người sử dụng đất.

Bước 4: Sau khi nhận kết quả đo đạc, trích đo từ Văn phòng đăng ký đất đai, người sử dụng tiến hành ký kết hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng một phần thửa đất mới tách. Hợp đồng phải được công chứng, chứng thực tại Văn phòng Công chứng hoặc UBND xã theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013.

Bước 5: Sau khi đã kí kết hợp đồng, các bên tiến hành thực hiện nộp hồ sơ đăng ký biến động sang tên đối với phần quyền sử dụng đất chuyển nhượng.

Bước 6: Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ và tiến hành các thủ tục liên quan đến việc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Thời hạn giải quyết: Do UBND cấp tỉnh quy định nhưng không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ, thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã… (theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).