Thủ tục tách thửa đất thổ cư như thế nào?

48

Chào Luật sư hiện nay quy định về việc tách thửa đất thổ cư như thế nào? Trước đây vợ chồng tôi có hứa cho con trai thứ hai đất để ra riêng. Trước nay vợ chồng cháu ở chung với tôi. Bây giờ thì các cháu cũng muốn xây dựng gia đình riêng và xây dựng nhà. tôi muốn tách thửa đất để chuyển nhượng cho con thì không biết có được không. Tôi nghe nói tách đất thổ cư hiện nay muốn tiến hành thì cần phải xin phép. Không biết điều kiện để tách thửa đất thổ cư hiện nay là gì? Tách đất thổ cư hiện nay sẽ tốn những chi phí gì? Tách đất thổ cư để cho con thì có cần làm hợp đồng tặng cho hay không? Mong được luật sư tư vấn giúp. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.

Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn của Luật Hưng Nguyên. Về thủ tục tách thửa đất thổ cư hiện nay chúng tôi tư vấn như sau:

Tách đất thổ cư là gì?

Hiện nay tách đất thổ cư hiện nay là chủ để được quan tâm bởi đa số bạn đọc. Bên cạnh nhu cầu tách đất nông nghiệp thì còn có tách đất thổ cư cũng khá phổ biển. Để biết được những quy định có liên quan đến tách đất thổ cư thì trước hết chúng ta cần biết về khái niệm tách đất thổ cư hiện nay. Khái niệm tách đất thổ cư hiện nay được hiểu như sau:

Theo quy định của Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP thì có thể hiểu tách thửa đất thổ cư, đất nông nghiệp là thủ tục phân chia quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất thành nhiều thửa đất khác nhau.

Khi đó, từ một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất sẽ được tách thành hai hay nhiều giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất khác nhau.

Điều kiện để tách đất thổ cư hiện nay là gì?

Để tách được đất thổ cư thì cần có điều kiện. Những điều kiện này bao gồm việc có giấy chứng nhận mẫu đơn xin tách thửa đất hay chưa, diện tích đất muốn tách thổ cư, thời hạn sử dụng đất… Nếu như đáp ứng đủ tất cả những điều kiện này thì có thể tách đất thổ cư theo quy định. Nếu như có một người có 5000 m2 đất và anh ấy muốn tách thửa đất 1000m2 thì liệu cần có những điều kiện gì? Về vấn đề này thì chúng tôi xin tư vấn đến bạn những điều kiện để tiến hành tách đất thổ cư là:

Để một thửa đất thổ cư, đất nông nghiệp có thể phân chia thành nhiều phần khác nhau thì thửa đất đó cần đáp ứng được những điều kiện được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.

(i) Đất thổ cư, đất nông nghiệp muốn tách đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hoặc có đủ các điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định.

(ii) Thửa đất phải có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh của địa phương đó.

(iii) Thửa đất không có tranh chấp.

(iv) Đất đang không bị kê biên để bảo đảm thi hành án có nghĩa là Tòa án đang không giữ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu của mảnh đất đảm bảo việc thi hành án.

(v) Đất vẫn đang còn thời hạn sử dụng.

Ngoài các điều kiện chung nêu trên còn phải đáp ứng các điều kiện riêng theo Quyết định của Ủy ban nhân dân nơi có đất phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai.

Thủ tục tách thửa đất thổ cư năm 2024 ra sao theo quy định?

Sau khi tìm hiểu về khái niệm và điều kiện tách thửa đất thổ cư thì phần tiếp theo cần được quan tâm chính là thủ tục tách đất thổ cư. Để thực hiện được thủ tục này, sau khi đã xem xét và thấy rằng mảnh đất thổ cư cần tách đáp ứng được tất cả những điều kiện để tách thửa thì cần chuẩn bị hồ sơ tách thửa đất. Hồ sơ này cần đạt chuẩn theo quy định để có thể nộp lên và xin phép tách thửa đất. Cụ thể những việc cần làm để được phép tách thửa đất thổ cư năm 2024 như sau:

Người sử dụng đất có mong muốn tách thửa đất thổ cư, đất nông nghiệp thì nộp một bộ hồ sơ đề nghị tách thửa tại bộ phận một cửa hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất để được giải quyết theo thẩm quyền.

Hồ sơ đề nghị tách thửa đất thổ cư, đất nông nghiệp bao gồm các giấy tờ sau:

– Đơn đề nghị tách thửa theo mẫu quy định của pháp luật;

– Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Sau khi nhận được hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ có trách nhiệm giải quyết hồ sơ hợp lệ trong thời gian không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ. Đối với trường hợp địa phương có đất là các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn. thì thời hạn giải quyết hồ sơ tối đa là 25 ngày.

Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Lệ phí tách thửa đất thổ cư là bao nhiều?

Tách thửa đất hiện nay cần đóng những khoản phí theo quy định của pháp luật. Tách đất thổ cư cũng không ngoại lệ. Để có tiến hành tách thửa đất thì cơ quan cũng cần tiến hành đo đạc đất, rồi những khoản tiền như tiền lệ phí trước bạ, chi phí để có thể xem xét và thẩm định hồ sơ tách thửa đất xem đã có hợp lệ hay chưa. Cụ thể về chi phí khi thực hiện thủ tục tách đất thổ cư, chúng tôi xin tư vấn về lệ phí tách đất thổ cư gồm những khoản tiền cơ bản như sau:

Nếu chỉ tách thửa thì người dân chỉ phải trả phí đo đạc và lệ phí làm bìa mới (nếu có).

Tuy nhiên, việc tách thửa thường được thực hiện khi chuyển nhượng, tặng cho một phần diện tích đất hoặc chia đất giữa các thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất (đất được cấp cho “hộ gia đình” và giờ các thành viên tách thửa) nên chi phí phải nộp có thể bao gồm cả lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ.

Phí đo đạc tách thửa

Phí đo đạc là khoản tiền trả cho tổ chức dịch vụ đo đạc (không phải nộp cho Nhà nước) nên khoản tiền này tính theo giá dịch vụ.

Thông thường sẽ dao động từ 1,8 đến 2,5 triệu đồng.

Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ chỉ nộp khi tách thửa gắn với việc chuyển nhượng, tặng cho,… quyền sử dụng đất.

Căn cứ Nghị định 10/2022/NĐ-CP và điểm a khoản 3 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC, nếu không thuộc trường hợp được miễn thì tính như sau:

Trường hợp 1: Giá đất tại hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho cao hơn giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quy định.

Lệ phí trước bạ tính theo công thức sau:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Giá tại hợp đồng x m2)

Tuy nhiên trên thực tế không phải khi nào hợp đồng cũng ghi giá 01m2 mà thường sẽ ghi tổng số tiền nên sẽ lấy 0,5% x tổng số tiền trong hợp đồng.

Trường hợp 2: Giá đất tại hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quy định

Lệ phí trước bạ trường hợp này xác định theo công thức sau:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Giá 01m2 x Giá đất trong bảng giá đất)

Phí thẩm định hồ sơ

Nếu chỉ tách thửa rồi để đó thì không phải nộp khoản phí này, nhưng tách thửa để chuyển nhượng, tặng cho sẽ phải nộp phí thẩm định hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho.

Căn cứ Thông tư 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành quy định nên mức thu khác nhau.

Lệ phí cấp bìa mới (lệ phí cấp Giấy chứng nhận)

Tương tự như phí thẩm định hồ sơ khoản phí này cũng do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành quy định nhưng hầu hết các tỉnh, thành đều thu từ 100.000 đồng trở xuống.

Quy định về thẩm quyền cho phép tách đất thổ cư hiện nay

Việc tách thửa đất thổ cư hiện nay phải xin phép và được cấp phép thì mới có thể tiến hành tách đất được. Khi nhắc đến việc quản lý, chúng ta sẽ nghĩ ngay đến ủy ban nhân dân, vì đây là cơ quan thực hiện công việc được giao về quản lý đất đai và cấp giấy chứng nhận. Việc cấp phép chỉ xảy ra nếu như đã đủ điều kiện theo quy định. Để biết chi tiết hơn về nội dung trên, chúng tôi xin tư vấn về quy định thẩm quyền cho phép tách đất thổ cư hiện nay như sau:

Theo quy định tại Khoản 10 Điều 18 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 19 Điều 6 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT), trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa và cấp Giấy chứng nhận mới cho từng thửa đất mới sau chia tách.

Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao thì không phải thực hiện thủ tục tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 17 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT được bổ sung tại Khoản 14 Điều 6 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT, đối với trường hợp quy định tại Điểm n Khoản 1 và Điểm b Khoản 2 Điều 17 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thực hiện thủ tục quy định tại Khoản 2 Điều 69 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và chuyển hồ sơ cho Văn phòng Đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai để viết Giấy chứng nhận; trình UBND cùng cấp quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận.

Thông tin liên hệ

Luật Hưng Nguyên đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Thủ tục tách thửa đất thổ cư như thế nào?” Ngoài ra, chúng tôi  có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến soạn thảo mẫu đơn xin tách thửa đất… Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0987756263 hoặc địa chỉ 14n2, ngõ 90 Nguyễn Tuân, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.

Câu hỏi thường gặp

Tách thửa đất có bắt buộc có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Về nguyên tắc khi có đất của mình thì mới có thể tách thửa được. Nếu trong trường hợp chưa có giấy tờ đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau đó mới thực hiên được việc tách thửa.

Phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất hiện nay là bao nhiêu tiền?

Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Điểm b) Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai​

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Theo quy định thì  Hồ sơ xin tách thửa đất  gồm những gì?

Căn cứ Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai và khoản 11 Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính.

+ Đơn đề nghị tách thửa (Mẫu số 11/ĐK);

+ Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp;

+ Sơ đồ kỹ thuật về thửa đất (nếu có yêu cầu);