Có được xây dựng khi đất đang tranh chấp?

9

Vấn đề xây dựng các công trình ngày càng được chính quyền địa phương quan tâm vì ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình đô thị hóa của đất nước. Để được cơ quan nhà nước chấp thuận cho xây dựng nhà ở, công trình xây dựng, ngoài việc làm thủ tục xin cấp phép xây dựng thì người dân cần phải đảm bảo các điều kiện mà pháp luật đề ra trước khi khởi công. Khi đó, nhiều người băn khoăn không biết liệu theo quy định của pháp luật hiện hành, Đất đang tranh chấp có được xây dựng không? Điều kiện cấp giấy phép xây dựng là gì? Nợ tiền sử dụng đất có được phép xây dựng nhà ở không?  Quý độc giả hãy cùng Luật Hưng Nguyên làm rõ qua nội dung sau đây nhé.

Đất đang tranh chấp có được xây dựng không?

Vừa qua, chị V có một mua một thửa đất thổ cư do người quen bán lại với giá rẻ. Chị V sau khi cải tạo mặt bằng, chuẩn bị phương án để xây dựng nhà ở thì anh H có lời qua tiếng lại với chị V. Anh H nói thửa đất này đang xảy ra tranh chấp vì quá trình đấu giá bán tài sản trước đây có nhiều vi phạm. Khi đó, chị V băn khoăn không biết liệu theo quy định của pháp luật hiện hành, Đất đang tranh chấp có được xây dựng không, sau đây hãy cùng tìm hiểu nhé:

Theo quy định tại Điều 93 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 39 Luật Kiến trúc 2019 và khoản 32 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020) quy định điều kiện cấp giấy phép xây dựng như sau:

“Điều 93. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ.

1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:

a) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;

b) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

c) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này;

d) Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật này.

2. Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

3. Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.”

Như vậy, nếu trường hợp người em đáp ứng đủ các điều kiện cấp giấy phép xây dựng trên thì người em sẽ được cấp giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, vì phần đất này đang xảy ra tranh chấp, do đó nếu người có quyền lợi liên quan nộp đơn khởi kiện và có yêu cầu TA áp dụng biện pháp khẩn cấp cấp tạm thời theo Điều 122 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì UBND sẽ có căn cứ để không cấp phép xây dựng:

“Điều 122. Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp.

Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi tháo gỡ, lắp ghép, xây dựng thêm hoặc có hành vi khác làm thay đổi hiện trạng tài sản đó.”

Trên thực tế, dù tòa án có áp dụng biện pháp khẩn cấp cấp tạm thờ hay không thì vì đất đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất, chưa được giải quyết dứt điểm bằng một bản án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền thì chưa có căn cứ để xác định chủ sử dụng đất là ai… Vì vậy, việc xây dựng sẽ không được chính quyền cho phép.

Nợ tiền sử dụng đất có được phép xây dựng nhà ở không?

Trước đây, ông V có mua một thửa đất ở thuộc huyện Y tỉnh B. Tuy nhiên, vì thời điểm mua ông V không nắm rõ thủ tục nên vẫn còn nợ tiền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước. Nay ông V muốn về địa phương để xây nhà tại thửa đất này nhưng băn khoăn không biết liệu theo quy định của pháp luật hiện hành, Nợ tiền sử dụng đất có được phép xây dựng nhà ở không, sau đây hãy cùng tìm hiểu nhé:

Theo Điều 168 Luật đất đai 2013 quy định thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, theo đó:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.

Như vậy, khi nợ tiền sử dụng đất, người sử dụng đất sẽ bị hạn chế các quyền của mình đó là quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất mà không bị hạn chế về việc xin cấp phép xây dựng trên đất đó.

Do đó, khi bạn có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn vẫn được phép xây dựng nhà và xin giấy phép xây dựng.

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng là gì?

Bất kỳ công trình nào trước khi khởi công hiện nay đều phải thông qua ý kiến của cơ quan chính quyền tại khu vực đó. Một trong những giấy tờ tài liệu chứng minh thửa đất đó đã được phê duyệt cho xây nhà chính là giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước cấp. Khi đó, nhiều người băn khoăn không biết liệu theo quy định của pháp luật hiện hành, Điều kiện cấp giấy phép xây dựng là gì, sau đây hãy cùng tìm hiểu nhé:

Căn cứ Điều 41 Nghị định 15/2021/NĐ-CP quy định điều kiện cấp giấy phép xây dựng, theo đó:

1. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với các trường hợp cụ thể được quy định tại các Điều 91, 92, 93 và Điều 94 của Luật Xây dựng năm 2014 được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại Luật Kiến trúc năm 2019 và Luật số 62/2020/QH14.

2. Đối với khu vực chưa có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn thì quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành có liên quan hoặc quy chế quản lý kiến trúc hoặc văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về vị trí và tổng mặt bằng (đối với công trình không theo tuyến ngoài đô thị) là cơ sở để xem xét cấp giấy phép xây dựng.

3. Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng không yêu cầu lập quy hoạch chi tiết xây dựng theo quy định của pháp luật về quy hoạch, công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng do một chủ đầu tư tổ chức thực hiện có quy mô nhỏ hơn 05 héc ta (nhỏ hơn 02 héc ta đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư) thì quy hoạch phân khu xây dựng là cơ sở để xem xét cấp giấy phép xây dựng.

4. Đối với các công trình xây dựng ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng có yêu cầu thẩm tra theo quy định tại khoản 6 Điều 82 của Luật Xây dựng năm 2014 được sửa đổi, bổ sung tại khoản 24 Điều 1 của Luật số 62/2020/QH14, báo cáo kết quả thẩm tra ngoài các yêu cầu riêng của chủ đầu tư, phải có kết luận đáp ứng yêu cầu an toàn công trình, sự tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật của hồ sơ thiết kế xây dựng.

Theo đó, để được cấp giấy phép xây dựng, cá nhân cần tuân thủ các điều kiện nêu trên.

Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Đất đang tranh chấp có được xây dựng không?”. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ pháp lý cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 098 775 6263 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.

Câu hỏi thường gặp

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở được quy định ra sao?

Theo khoản 1 Điều 95 Luật Xây dựng 2014, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ gồm:

– Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

– Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

– Bản vẽ thiết kế xây dựng;

– Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Biện pháp được sử dụng khi xây dựng trên phần đất đang có tranh chấp là gì?

Theo quy định tại Điều 122 Bộ luật dân sự 2015, trong quá trình giải quyết vụ án dân sự có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc giữ phần đất đang có tranh chấp hành vi xây dựng trên phần đất đó làm thay đổi hiện trạng của phần đất thì có thể làm đơn yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, cụ thể là áp dụng biện pháp cấm thay đổi hiện trạng phần đất đang tranh chấp.